Locação de Imóveis e Reforma Tributária: o que muda com a cobrança do novo IVA

A locação de imóveis sempre teve um tratamento específico no sistema tributário brasileiro. O aluguel gerava Imposto de Renda, mas não era considerado prestação de serviço para fins de tributação sobre o consumo. Com a Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025, esse cenário mudou: a locação passou a integrar a base de incidência do IBS e da CBS, os novos tributos criados pela Reforma Tributária. Este artigo explica, de maneira objetiva, o que mudou e quais podem ser os impactos práticos.

 1. O que é, juridicamente, a locação?

No Direito Civil, a locação é uma obrigação de dar: o proprietário cede temporariamente o uso do imóvel, mas continua sendo dono. Não há venda, nem transferência de propriedade.

No campo tributário, o Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que:

• O Imposto de Renda incide sobre a renda obtida (art. 43 do CTN).
• O aluguel é considerado rendimento do capital.

Por isso, no modelo tradicional:

• ✔ O aluguel sempre pagou Imposto de Renda.
• ✖ A locação nunca foi considerada prestação de serviço.

Essa distinção foi essencial para afastar, no passado, a cobrança de ISS sobre aluguéis.

 2. Como era antes da Reforma Tributária?

Antes da Emenda Constitucional nº 132/2023:

• O ISS (Imposto Sobre Serviços) era cobrado apenas sobre prestação de serviços.
• Como locação não é serviço, não havia ISS.
• O IPTU incidia sobre a propriedade do imóvel.
• O ITBI incidia apenas na compra e venda.
• O IR incidia sobre o valor recebido de aluguel.

Ou seja, o aluguel era tributado como renda, mas não como consumo.

O sistema respeitava a diferença entre:

• exploração de patrimônio (aluguéis)
• prestação de serviços
• circulação de mercadorias

 3. O que mudou com a Emenda Constitucional nº 132/2023?

A EC 132 criou o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), inserido no art. 156-A da Constituição.

A grande mudança está na redação: o imposto passa a incidir sobre operações com bens materiais ou imateriais, inclusive direitos, ou com serviços.

Isso ampliou o conceito: Antes, o foco era “serviço”. Agora, o foco é “operação com bens”.

Além disso, a própria Constituição passou a prever regime específico para operações com imóveis. Ou seja: a Constituição abriu espaço para tributar a locação dentro do novo modelo de IVA.

 4. A regulamentação: Lei Complementar nº 214/2025

A mudança se concretiza com a LC 214/2025.

Ela determina que:

• O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou serviços.
• A locação é expressamente incluída como operação tributável.
• A base de cálculo é o valor do aluguel.
• O imposto será devido no local onde o imóvel estiver situado.
• Contribuinte é quem realiza atividade econômica com habitualidade.

Conclusão objetiva:
O aluguel passa a ser tributado não apenas pelo Imposto de Renda, mas também pelo novo IVA (IBS + CBS).

 5. Pontos críticos e impactos práticos

A inclusão da locação no IVA gera três discussões principais:

I Mudança de lógica jurídica

Historicamente, aluguel não era circulação de bens nem prestação de serviço. A nova lei adota uma visão mais econômica do que civilista.

II Possível aumento da carga tributária

Além de IR e IPTU, pode haver incidência do IBS e da CBS.

Embora o modelo seja não cumulativo (permite créditos), pequenos locadores podem ter dificuldade para aproveitar esses créditos.

III Impactos no mercado imobiliário

Pode ocorrer:

• reajuste nos valores de aluguel;
• reorganização de contratos;
• criação de estruturas empresariais para reduzir impacto tributário;
• maior formalização do setor.

A neutralidade é princípio do novo sistema, mas seu efeito real dependerá das alíquotas e dos regimes específicos aplicáveis ao setor imobiliário.

 6. Conclusão

A locação de imóveis deixou de ser tributada exclusivamente como renda e passou a integrar também a tributação sobre consumo.

Base normativa principal:

• Art. 156-A da Constituição (EC 132/2023)
• Art. 4º da LC nº 214/2025
• Art. 43 do CTN

Estamos diante de uma mudança estrutural no sistema tributário brasileiro. O debate jurídico ainda não está encerrado — especialmente sobre o alcance do conceito de “operação com bens” e sobre a aplicação prática da não cumulatividade.

O que já é certo: o aluguel deixou de ocupar uma posição neutra no sistema tributário brasileiro.